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李家喜:最小的房地产商  

2009-11-09 11:11:00|  分类: 文章精选 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    9月4日武汉市土地拍卖会现场,拍卖师的开场白不同往日:“在座各位,我从事这个行业多年,今天第一次见到这么小的地块,2.85亩??让我们欢迎这位来自黄陂区蔡店乡的农民朋友!”聚光灯突然打在了李家喜身上,他显得腼腆,“我只是想买回那一块地,盖房子卖”。3个篮球场大的土地,没有竞争者,起拍39万元落槌。“成交!”李家喜高兴得几乎要跳起来。从一个农民变成“地主”再到房地产开发商,李家喜终于完成了一块2.85亩土地的转型。
                                               45岁的李家喜


记者◎葛维樱   摄影◎黄宇

乡下豪宅

“现实总比政策更迅速。”李家喜解释,房子已经盖起了一栋,卖900元一平方米,在蔡甸已经是天价。1号楼是10户100平方米左右的房子。“这可是李嘉诚的弟弟盖的!”乡亲们哈哈打趣李家喜,“是我们这里的豪宅。”傍晚时分,一只黄鼠狼迅速窜入杂草丛生的土堆,发出窸窸窣窣的声音。“这里是未来的3号楼。”李家喜站在土堆上,面前的1号楼顶端,“福禧园”3个字间距略微不对称,但不妨碍热卖得只剩一套。2号楼起到二层,露出青砖和木头支架,用了15天。“8年了,我和这块地,就为了办下来房产证。”李家喜说这话时已经褪去了土地得手的兴奋,神情复杂。

楼顶安装的8个太阳能热水器在反光,老人、孩子的声音不断从2号楼某户飘出来。往周边一看,氛围迥异,三面紧邻乡里粮站的旧仓库,另一面是广袤荒芜的干河滩,一到晚上漆黑一片。把蔡店乡归为武汉市有些勉为其难,从武汉市区往北一直走,到黄陂下高速路,道路变得狭窄,两旁的建筑物慢慢变得稀少,只剩下大片农田和孤立的土房子。蔡店乡被大别山的支脉环抱,紧邻着孝感、红安等几个地方,是武汉的北边界。

卖楼没有沙盘,李家喜亲自带着每个人上楼去看。“我把五楼的一套装成了样板间。”不同于一般样板间被放在中间楼层,李家喜的考虑很实际,“农村人不喜欢爬楼梯,高的装修好一点才容易卖掉。”这套样板间造成了轰动,乡村豪宅不在于大,进入样板间才真正感受到不同。小学老师丁国清买了顶楼一套130平方米的样板间,“我们全乡,甚至邻乡的人都来看这个房子”。打开门,房间挑高,地板墙面壁纸加上灯光设计,显得房间“油光水滑”,从客厅到餐厅做了4层阶梯和扶栏,过渡漂亮实用。墙面上挖出摆放艺术品的阁子。卧室全部朝南,宽阔的大阳台连成一片。“但只能盖到5层,高了我们这里的水压就上不去了。”李家喜很诚恳地说。

不过有这样的样板间,李家喜说已经不用做任何广告,“我只要告诉每个我碰到的人,我不仅盖得漂亮,还是有70年产权证的房子了,这在蔡店就是最大的新闻”。跟随着城市里房地产价格的水涨船高,蔡店乡这四五年时间涌现出不少三层到五层的楼房,这些楼房是农民用自家的宅基地建房,再分成小套卖给当地人,关键是没有房产证,“这里的均价是四五百元一平方米,农村人对土地的概念和城里不太一样,只要这土地是我的,我再和你有个协议,这房就是你的。反正你认识我爸爸,我认识你姐夫,事情也错不到哪去”。
在不考虑产权的情况下,私盖的房子也还是缺乏吸引力。这几十年除了从土木结构变成砖混结构,农村的建筑还停留在低水平。“阴沉、杂乱、大而无当是普遍的。”丁国清说。李家喜知道很多人早已不满足于农村一般的住宅,他强调的是,“每平方米设计费几十元,房子设计施工都是请建筑规划院做的”。的确,尽管乡里的平房几乎消失了,临街的都是至少三层以上小楼,紧紧比肩而建。但它们的外观粗糙,高低不齐,内部格局迥异,因此李家喜对自己的房子充满自信:“我也去这乡里不少房子看过,还是农民盖小楼那一套,请个工匠师傅大概画图,一堆房间隔段采光都随便搞,一进去只觉得大,可空间都浪费了,不舒服。”他不屑于把自己的房子和当地房子做比较。

要买房子的人直接来到位于一层的一户,这里已经被李家喜当做自己的房地产公司来使用。外面没有售楼广告招牌,“1号楼盖好之后才开始卖的,盖的几个月就天天有人来问。因为没盖好之前,谁也不知道这房子什么样,也没有做效果图,这里的人是不相信空中楼阁的。但随着封顶和内部装修样板间,就有人把购房意向书迅速给了我,几天时间就卖出了8套,我还没来得及做任何优惠、宣传什么的。一套房子十来万元也不贵,丁老师这套最贵16万元,但是还有人不断来问有没有装修好的,贵也不要紧”。李家喜得意的神色和任何房地产商一样,然而吸引丁国清的根本原因,除了豪宅,还有一个从未在蔡店乡甚至中国农村出现过的东西:房产证和70年土地使用证。

地主式思维的改变

解释清楚这块地的来龙去脉可以看做是李家喜“一个人的战斗”。李家喜是个乡里人。他的老家在蔡店乡地下的20公里以外的一个村子,他一年只去一两次。1985年他去东莞当兵,1991年转业回来脱离了农村户口,在乡里的粮站工作,“吃商品粮了”却失去了土地。此后他就开始了一个小商人生涯,维持生计的是唯一他坚持下来的事业——一个经营打字、复印的小店。李家喜在蔡甸被定义为“地主”是很晚近的事情。

“一年前,这里还是老粮站的猪圈,养着十几头猪。”上世纪90年代后期粮站衰落,猪圈分给了几个职工一起养猪,李家喜最初看中了这块狭小又臭脏的地方,也是为了养殖。李家喜从1998年开始想靠养殖业发财,他租福利院的土地养殖海狸鼠,把成品卖给野味店和皮毛商。生意一两年刚开始起步,福利院就决定收回土地。李家喜看着自己好不容易从6对繁育到二三百只的海狸鼠,“我那几年真的下心思弄这个,从繁育到治病到销售全摸索出来了”。李家喜对土地价值的认知依然来源于从事农业生产的经验,“农民自己的地自己用不会给我,我只能在乡里找地”。

想要成为地主就得明白,乡里有两种地,绝大部分土地都是农村耕地和宅基地,是集体土地,这是国家保护范围很难出让,只有粮站、学校、医院、政府这些单位、机关才有星星点点的国有土地。2001年他花5万元,从粮站那里买到这块2.85亩国有土地的50年使用权,当上了地主。与所有土地转让者一样,李家喜面对的第一个问题是钉子户,买地受到了在此养猪的几家人的长期联合抵制,他们拒绝搬出。城市的房地产商或许有很多方法,李家喜只能上门哀求,“都是乡亲同事多少年的交情”。到2007年李家喜才万般无奈抬出了法律手段,官司没打他们就全部离开了,“我就是在这七八年的扯皮中,彻底改变了对土地的态度,原来土地是这么宝贵的资源。人家养猪,我辛辛苦苦把地弄到手,难道也只能干点养殖?我觉得太不划算了,越来越不划算”。长期的等待和扯皮增加了李家喜对这块土地的期望值,而2004年左右出现的房地产热蔓延到了乡村,有农民用自家宅基地盖房出售,当地的房价从二三百元一路升到四五百元。

这让李家喜为自己的地看到了更好的出路,“我要盖房子,只有房子才能赚到更多钱”。特殊的是,他所有的不是宅基地或耕地,而是一块国有单位的土地50年使用权,“一般操作是,一个老国企要把地卖掉,先是到土地中心估价,然后通过土地中心拍卖,由很多房地产商来竞争,买到以后这块地就可以盖商品房了,有70年产权的房产证”。李家喜的头脑很好使,他很自然地认为,自己这块“国有地”,应该也可以按照这种道路来盖房子,而不是重复别人“黑买黑卖”的既定格式。这使他走上了一条漫长又艰辛的道路。
“国土局房产局没见过这么小的地块,都不给我立项。”他也曾想偷懒,“我给一个国土所的朋友说,你去把这事情办下来,该应酬的钱我来花。人家说你自己弄吧,真不知道你这事情咋弄。”李家喜不相信:“有这么难吗?”他于是开始一家家机关跑,四处咨询“如何成为一名房地产商”,每天搭长途车,往返50公里的乡村路。经过几个月的奔波打听,总算把大概流程摸清楚了。他反复到黄陂区,“有11个单位要给我盖章”。

如何成为房地产商

李家喜一直感叹自己应该在2009年5月之前做这个项目,“在乡里就可以办完所有手续”。所有熟悉的规章、复杂的流程,都被李家喜用自己独特的思考方式化解了,而房产证就是他努力追求的答案。他原本相信自己这些年在乡里的关系能起作用,但是天不遂人愿,政策的突然变化,将土地权力更多集中在了区一级单位。规划局、国土局等等教给李家喜无数学问,“人家规划的也有道理,你这地这么小,今天给你批一点,明天给他批一点,怎么做规划,你去把周边的地都扫过来,一起开发还行,看着也整齐啊”。“可人家周围住得好好的,我连在我自己地里养猪的人都撵不走,我只能请我们乡长来和你说,他都没法圈地。”

2008年6月他把土地以28.5万元的价格卖给了黄陂区土地中心,直到2009年9月4日又以39万元通过拍卖的方式买了回来。一年多时间他是在不断患得患失中度过的。“我先得说服政府的土地中心买走我的地,再公开拍卖,然后又得有个心理估价,万一地价被抬得很高怎么办?万一出现竞争对手怎么办?”虽然多花了时间和钱,但“这样做等于给土地变性,把它真正变成商品房建设用地。原来我只拥有50年综合用地使用权,只能搞农业生产或自己盖房住,现在却可以盖商品房,有70年产权”。按照法定流程,李家喜自己成立了房地产开发公司,注册资金1000万元。“但是国家政策又好,现在只有注册资金的30%也可以开公司,其他的资产,可以在3年内达到。”李家喜全靠自己的积蓄,他没有申请到任何贷款,这样有点捉襟见肘,“前几个月我手里没有现金了,差点连加油的钱都没了”。


2.85亩,在这么几步走到头的地里,划出30%的“绿化带”,8个停车位,却吸引了买主。“我们是有产权证的。”丁国清看中了这有产权证的房子和车位。而另一个买主则喜欢户型的设计南北通透。李家喜抱出一大捆绳子捆好的资料,设计图、施工图、各种合同、监察结果复印本全都在里面,“人家要什么我都在里面找,反正法律规定的全有”。有乡亲跑来对李家喜说“我不要房产证,你给我算便宜些”。李家喜于是说,他为之奋斗的“合法化”房产证,在农村不过是个“此人爱扳命”的证据,“还不如几万元的差价来得实惠”。
所以他最爱说“观念不一样”,他以盖房子成功树立了自己成功的关键因素:“时髦。”“我是个爱追求时髦的人。”他扳着指头讲了自己曾经从事的,9项完全不搭界的事业,从化妆品店到冰棒厂应有尽有,记录着一条明确的乡村财富路径。不管能不能实现经济利益,他一定要占个先机,李家喜说:“我已经习惯了每次刚开始做什么都被嘲笑怀疑,半年一年以后就成了榜样。”“弄这么一块地,盖几栋房子,办房产证来卖,对我来说也是为了抢到人家前面去,时髦又有意思。”

李家喜新买了一辆福特车,还请了个司机。他诚恳地解释自己不是为了讲派头,“我实在需要个司机,我经常累得没法开车了,开一段还得停下来睡一会,大家都说我这样很危险”。李家喜现在能把房子的每个细节讲得头头是道,但是盖楼前他对房子一无所知,甚至对自己的住房都没有要求。福禧园还有一套顶楼的96平方米的房子挂着“此房待售”的招牌,而李家喜自己住在乡政府旁边的一个低沟里建的平房,门口正对厕所,相邻的房子是他买下来租出去的,为了让租客不用跑到很远的地方上公用厕所,他给租客们建了一间。李家喜并不觉得这有什么问题。“我是房主,我考虑的是租房子的人的方便。”他的妻子和孩子也都接受了这个逻辑。“我觉得这是生意人的考虑。”

待开垦的乡村土地市场

这里的房地产早已经形成了初级市场。李家喜不过挖掘了一块从未开垦的领土——转换农村土地的性质,购房者也全都是李家喜的忠实支持者。“他会少收我们1万元左右,等到拿了房产证才让我们补上。我们觉得拿房产证不仅会成功,而且一定会成为未来的趋势。”

另一个买主说,他是乡里农民,但常年在外地做生意。豪宅的住户们结构很有趣,有3户是乡里的教师,3户是公职人员,还有两个是生意人。毫无疑问,他们都是蔡店乡本土的“精英”。“更有钱的都是在武汉或黄陂区里买房了。那都是走出了蔡甸乡的人。”而随着这几年城乡教师收入差距拉小和公务员工资上涨,他们的收入在当地已经达到高水平,丁国清老师的月薪在4000元以上,而公务员更高。李家喜和他们都是多年朋友,“对有产权证的商品房,哪怕蔡甸这一个乡都有很大需求”。
但他也急于把2号楼赶紧建好卖掉,因为资金要周转。“我申请不到贷款,农行说要高于1万平方米以上的商品房面积,才可以在银行贷款,我也没有什么可抵押,只好用自己的积蓄。”李家喜这次赌上全部身家。这两年,沿街的房子因为政府动迁整修道路而出现了价格上涨。“一两万块买下的房子,向政府要到40万元了。”这不完全是农民和政府的讨价还价。李家喜明白“房子都值钱了,土地不会不值钱”。

不可能有其他房地产商来竞争。事先李家喜已经做过调查,心里有最高50万元的土地价。“超过这个数我就不买了。盖房子能挣多少钱?盖有房产证的房子又能挣多少钱?我的建筑成本是570元一平方米,卖900元,办房产证其中繁冗的前后手续费和土地的价格,给每平方米增加了100元到200元的成本。我跑去和土地中心的人说你们不能要高了,我这房不是城里的房,我只卖900元,人问我为啥定这个价,我说这就是我们那的天价了,再高没人买了。”3栋房子都盖下来卖出去,顺利地话他能挣20%左右,李家喜看好这个利润,但他也做好了万一失败了就把房子按照黑房全贱卖的底线,“总是有个最坏的打算”。

整个乡没有第二家房地产公司,还没有人想到在这么偏僻的地方开发房地产。但李家喜努力拓展眼界,“我会把报纸上的房地产专版看得很仔细,看所有知名房地产商的博客。我得了解他们的思想进度”。那场拍卖会让他更津津乐道的是另外两个数字:“4500万元喊了几次就变成5300万元!”“我已经是一个真正的房地产商了。”现在他有了更加庞大的计划,“不说别处,就蔡店乡,其他的村子,这样零星的国有土地不知道多少呢!我去几个村子都已经看过了。我老和大家说,土地会增值的,有的是机会,很多人也明白,就是没人干。”

“2号楼千余元一平方米,3号楼1100元/平方米。我看可以升点价格。”他美滋滋地说。再看周边和他竞争的,都是没房产证的,他就有了涨价的底气。■



本文选自《三联生活周刊》2009年第40期,敬请查阅更多精彩内容 

 

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